Процесс оценки собственности

Процесс оценки — это последовательность действий, виполняемих в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов.

Постановка задания. Па этапе постановки задания:

-идентифицируется и детально описывается оцениваемый объект;

-устанавливается цель оценки;

-устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная или другая), которая подлежит определению в ходе оценки;

-устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и в письменном виде зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки — это возможность использования вывода об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, мысли и подходы, которими руководствуется. Поэтому однозначные определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задания.

Вид оценочной стоимости, которая фиксируется при постановке задания, должен отвечать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятими правилами оценочной деятельности. Да, например, для налогообложения недвижимости, которая принадлежит физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения об осуществлении операции, в которой есть заинтересованность, — рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

график работ по оценке;

источники и способы сбора информации;

расходы на сбор и обработку информации;

оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному вида оценочной стоимости;

вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных

Социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), Правовых, политических и других факторах, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта.

Особенное внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, относительно которих является неусувни сомнениями в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собраны данные должны быть обработаны и подготовлены для последующего использования в оценочном процессе. Может нужно внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Оценка земельных участков. Поэтому Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три общепринятых метода оценки недвижимости. Это метод прямого сравнения продаж, расходный, прибыльный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (то есть аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданних на рынке.

В расходном методе оценочная стоимость определяется исходя из расходов на воссоздание или замещение оцениваемого объекта с учетом сноса — снижения стоимости в результате негативного действия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа прибыльного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при умном использовании может принести своему владельцу в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень черточки, связанной с их получением.

Базах данных, в государственных и муниципальных органах, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут нужно соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Расходы на сбор и обработку информации могут включать:

расходы на доступ к платным базам данных и другим источникам информации;

оплату услуг специалистов, которые привлекаются к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

командировочные расходы;

оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы, и т. д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных расходов с учетом сложности задания и объема работ.

Сбор и обработка данных. На этом оценщик собирает данные, которые касаются не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших околиц, а также района, поселения (поселки, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может нужно информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут нужно данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация, об окружающей естественной среде (климат, экология, геология, и т. д.), данные о

социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), Правовых, политических и других факторах, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта.

Особенное внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, относительно которих является неусувни сомнениями в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собраны данные должны быть обработаны и подготовлены для последующего использования в оценочном процессе. Может нужно внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

проверка правильности всех математических расчетов;

синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единственный окончательное вывод об оценочной стоимости объекта.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке — итоговий документ, который представляется оценщиком клиенту и содержащий вывод об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в котором это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любой другой информации, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализирована информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и мысли, которыми руководствовался оценщик.

оценка, оценка недвижимости, оценка бизнесса.