Ехал Грека через реку – вез в телеге ипотеку

Большинство россиян не рассматривают банковский кредит как возможен способ улучшения жилищных условий, однако, по данным опросов, проведенных в 2006 году Независимой Ассоциацией покупателей России (НАП РФ) 20% опрошенных недовольно своими жилищными условиями, а приобрести новые квартиры хотели бы больше 50% респондентов.

Позволить себе такую операцию (в финансовом отношении) могут далеко не все – только 10% участников опроса планировали покупку нового жилья в ближайших 3 – 5 лет и только 1% опрошенных заявило, что располагают суммой, необходимой (по их мнению) для покупки нового жилья. Отметим, что опрос проводился к известному летнему повышению цен на недвижимость. По-видимому, что до сентября 2006 года даже оптимисты поняли, что при таких темпах роста цен на жилье, накопить необходимую сумму начало просто невозможно. Однако, к ипотечному кредитованию, которое, по мнению государственных чиновников, должно раз и навсегда лишить жителей России от проблем с приобретением нового жилья, большинство опрошенных пока относится весьма настороженно.

Грустно осознавать, что эта настороженность вызвана не только (и не столько!) Высокими банковскими ставками по ипотечным кредитам, но и безрассудной политикой банков-кредиторов, безграмотной и непрофессиональной работой риелтерских компаний, обслуживающих ипотечные операции. Причина просто – все хотят работать с новым жильем. Какие требования банк предъявляет к жилью, которое приобретает гражданином на ипотечный кредит? Ответ на поверхности – квартира (дом) должны быть высоко ликвидными, в случае невыплаты кредита банк должен иметь возможность быстро и дорого продать залог и вернуть себе деньги. Это значит, что жилье, которое покупается, должно быть:

– в новом жилом доме, поверхностность которого: шесть и более за этажи, год сооружения: после 1961;

– квартира должна находиться в собственности юридического или физического лица. Не допускается фьючерсное приобретение квартир в соинвесторов (вот и результат банкротств компаний-застройщиков) и квартир, которые находятся в аварийном состоянии или находятся в домах, признанных аварийными;

– в квартире не должно быть незаконных перепланировок и переустройств;

– квартира должна быть юридически чистая, то есть: ни юридические, ни физические, лица не предъявляют к ней требования права собственности и эти требования не заявленные в судебном порядке;

– квартира подключена ко всем коммунальным услугам: отоплению, горячему и холодному водоснабжению, электричеству, долгов по оплате коммунальных и других платежей быть не должно;

– в квартире должны исправно работать все сантехническое оборудование, быть исправными все двери и окна.

Одним словом – квартира должна быть новой и хорошо ухоженной. А что же делать тем потенциальным заемщикам, которые согласны приобрести на ипотечный кредит не новое и не очень ухожено жилье? Вероятно, жить в палатке – потому как ни один банк не хочет увеличивать коммерческие риски и связываться с рынком вторичного жилья. Только новостройки! Но даже такая политика банков-кредиторов (как это ни странно!) Выгодна заемщикам. Обсудим.

– Ставка по ипотечным кредитам вдвое ниже, чем темпы роста цен на недвижимость, а поселиться в новой квартире можно сразу же по получении кредита. Если безквартирний мужчина снимает жилье и платит ежемесячно хозяину квартиры (то есть отдает свои деньги бесповоротно, уменьшая этим свое благосостояние, работая на дядю – владельца жилья, которое он арендует), то по получении кредита он также ежемесячно будет отдавать банку соизмеримые с арендной платой сумму, работая теперь на себя, инвестируя свои деньги в свою будущую собственность, которая, как известно, не дешевеет!

– Оплата обслуживания кредита ниже роста цен на недвижимость, потому фактически получатель ипотечного кредита ничего не теряет;

– все выплачиваемые проценты по кредиту и часть стоимости квартиры (до 1 млн рублей) исключаются из базы налогообложения налога на доходы физических лиц;

Однако, не стоит, не дочитав этот текст бежать в ближайший банковский офис и оформлять ипотечный кредит с широко закрытыми глазами. Для того, чтобы принять взвешенное и продуманное решение: где брать ипотечный кредит, в каком размере и на каких условиях; следует обратить внимание на дополнительные расходы:

– как насчитываются проценты по кредиту: на сумму, которая осталась, длинная (неоплаченный кредит) или на всю сумму длинная полностью. Это – большая разница!

– Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, за что еще придется платить? Для ипотечного кредита могут оказаться существенными: размер комиссии при переводе денег, плата за оформление кредита, страховые выплаты, и так далее

– или есть возможность (и прописана ли такая возможность в договоре) досрочного погашения кредита. Если такая возможность есть и за это не предусмотрены штрафные санкции (а может быть и так – внимательно читайте договор) – появляется шанс сэкономить на процентах, повернув банку часть длинная досрочно.

А теперь, если решение получить ипотечный кредит достаточно окрепло, поговорим об условиях ипотечного кредита. Понятно, это общие условия, каждый банк может их изменить или дополнить. Следовательно:

– кредит предоставляется и погашается в рублях;

– срок предоставления кредиту – от 1 года до 27 годов;

– погашение кредита – ежемесячные платежи ровными суммами, которые включают: погашение части основного долга по кредиту, проценты за пользование кредитом, другие начисления. Заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, порядок и размер выплат, фиксируются в кредитном договоре;

– в настоящее время процент по ипотечному кредиту составляет 14% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита обычно допускается по окончании полугода, считая с момента предоставления кредиту;

– заемщиком может выступать любой дееспособный гражданин России в возрасте от 18 до 60 годов;

– кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или жилого дома, который отдельно стоит (интересно, а купить в кредит дом на Карбованце – можно?);

– Обеспечение кредита – залог квартиры, которая приобретает на кредитные средства. Размер кредита, который предоставляется, обычно не превышает 70% сумм оценки жилья, которое приобретает, или продажной стоимости квартиры;

– для получения ипотечного жилищного кредита заемщик должен иметь постоянный источник доходов. Размер доходов следует подтвердить документально. Это важна особенность ипотечного кредита, кредит потребительский сегодня уже можно получить, не предоставляя информацию о доходах заемщика;

– максимальная возможная сумма кредита зависит от дохода семьи, которая рассчитывает на получение кредита, расчет максимально возможной суммы, проводится исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возвращению кредита и уплате процентов не превышают 35% от совокупного дохода членов семьи заемщика. В случае если заемщик вносит больше половины собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от общего дохода членов семьи заемщика;

– заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь, потерю работоспособности и имущество, которое приобретает. В совокупности это увеличит выплаты на 1% в год от остатка ссудной задолженности;

– заемщику следует беспокоиться оформлением права собственности на приобретенное жилье.

Для того, чтобы грамотно и без ощутимых финансовых потерь приобрести жилье на ипотечный кредит стоит разделить светлый путь к новой квартире как минимум на 7 этапов.

Этап первый: трезвая оценка своих возможностей.

Понимаем, хочется пожить по-человечески, в новой квартире, но к получению ипотечного кредита следует четко определить:

– реальную стоимость квартиры, которая отвечает личным запросам и пожеланиям;

– накоплены к данному моменту средства, которые могут быть использованы в качестве первичный взнос. В большинстве ипотечных программ нужный, чтобы как первый взнос было уплочено не менее 30% оценочной стоимости квартиры. Поэтому, если стоимость жилья, которое планируется к приобретению, составляет, например, 250 тыс. Долларов (двухкомнатная квартира, площадью 61 – 62 кв. м. в доме серии П44-т в городе Москве), потенциальному заемщику нужна уже мать как минимум 75 тыс. Долларов личных сбережений, чтобы внести их как первый взнос. При этом необходимо учесть дополнительные расходы: страхование, плата за оформление кредита, плата за оформление квартиры в собственность и так далее

– документально подтвержден доход семьи (следует помнить, что на погашение кредита можно направить до 50% совокупного семейного дохода);

– количество лет, за которое можно будет погасить кредит.

Этап второй: выбор ипотечной программы.

Разные банки, разная реклама, разные предложения. Как же выбрать свое, чтобы потом не было болезнено больно? Ничего кроме анализа разных предложений и сравнения условий предложить невозможно. Берем большой блокнот и едем в банк (банки) на переговоры. Аккуратно все записываем, ничего в банке не подписываем, а затем дома, за чашкой, надеясь с женой, обсуждаем, какая кредитная программа более интересна и более выгодна. Выбор обычно небольшой, но два-три реальных предложения отыщутся. Дальше, едем в выбранные нами банки еще раз и скрупулезно выясняем детали. Главный вопрос: а за что еще (кроме процентов по кредиту) придется платить? – Можно выучить и повторять как приспел, общаясь с банкирами.

Этап третий: подтверждение возможности получения ипотечного кредита в банке.

Если вам понравилось кредитное предложение банка – вам надлежит понравиться банку. Кредитный комитет (есть такая структура в любом банке) может ознакомиться с пакетом ваших документов и. отказать вам в предоставлении кредиту! Отказать, отметьте, без всяких объяснений! Поэтому как банк не обязан никому ничего объяснять. Это у вас проблемы с жильем, у банкиров их нет! Следовательно, внимательно прочитайте список документов, которые нужны кредитному комитету для рассмотрения вашей заявки на получение кредита, аккуратно соберите перечисленные документы, заплатите грош (рассмотрение заявки на кредит может быть платным, а результат может быть и негативным), отдайте пакет документов менеджеру банка и. ожидайте затаив дыхание. Если срастется, если кредитный комитет примет решение о предоставлении вам ипотечного кредита – выпейте бокал шампанского и переходите к этапу четвертому.

Перечень документов для получения ипотечного кредита

– Анкета на получение кредита (форму анкеты обычно определяет банк);

– документы, подтверждающие данные анкеты (если такое подтверждение нужно банку);

– справка о заработной плате и других доходах (простая и расширенная форма);

– кредитный договор (текст договора обычно определяет банк);

– договор покупки-продажи жилищного помещения.

Этап четвертый. Выбор квартиры.

Ни за что не поверю, что вы не ухаживали себе за квартиркой задолго до обращения в банк за кредитом! А теперь узнайте плохую новость – то, которое понравилось вам, может, не понравиться банку. Вибирать-то квартира нужно было именно такую, которая отвечает требования банка. Требования банка – не секрет, они были изложены нами раньше, они также изложены на сайте любого банка, который предоставляет ипотечные кредиты. Выбрав квартиру по требованиям банка, следует ее оценить, и не просто оценить, а у оценщика, которому доверяет выбранный вами банк. Обычно услуги оценщика платы. Но это еще не все деньги, которые вам надлежит заплатить, чтобы получить кредит и начать его возвращать, отметив новоселье.

Этап пятый. Страхование черточек.

Де